Les rapports locatifs
Commissaire de Justice en Gironde (33)
Impayés, état des lieux, expulsion, rédaction de bail : solutions concrètes pour les bailleurs et locataires de Gironde.
Droits et obligations bailleur / locataire
Le bailleur doit remettre un bien en bon état d’usage : surface ≥ 9 m², hauteur ≥ 2,20 m, installation électrique aux normes, absence d’humidité, eau potable courante.
Le bailleur ne peut pas pénétrer dans le logement sans accord du locataire, sauf urgence justifiée. Toute violation engage sa responsabilité civile et pénale.
Toiture, structure, chaudière vétuste… les grosses réparations (art. 606 C. civ.) incombent au bailleur. Les menues réparations locatives restent à la charge du locataire (décret 26 août 1987).
DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, ERP… Le dossier de diagnostic technique doit être remis à la signature. À défaut : réduction de loyer ou nullité du bail.
Exigible à date fixe. En cas de retard, le Commissaire de justice peut être mandaté dès le 1er mois d’impayé pour signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.
1 mois de loyer pour un bail vide, 2 mois pour un bail meublé. Un état des lieux de sortie dressé par le Commissaire de Justice est la preuve la plus solide pour justifier les retenues.
6 mois avant l’échéance (bail vide) ou 3 mois (bail meublé) pour reprise, vente ou motif sérieux. La signification du congé par le Commissaire de Justice lui confère une date certaine et incontestable.
Si une clause de révision figure dans le bail, la revalorisation suit l’IRL (INSEE). À Bordeaux Métropole, l’encadrement des loyers s’applique depuis 2022.
Obligation principale du locataire. Tout retard peut déclencher une procédure. Avec une clause résolutoire, le non-paiement après commandement du Commissaire de Justice entraîne la résiliation automatique du bail.
Obligation légale. L’attestation doit être remise chaque année au bailleur. À défaut, le bailleur peut résilier le bail ou souscrire une assurance pour compte et en récupérer la prime.
Menuiseries, robinetterie, entretien des équipements… listés au décret du 26 août 1987. Les dégradations au-delà de l’usure normale peuvent être retenues sur le dépôt de garantie.
Pas de travaux de transformation, pas de sous-location sans accord écrit, pas d’activité commerciale dans un logement d’habitation. Chaque infraction peut justifier une résiliation pour motif sérieux.
Le locataire dispose d’une jouissance exclusive. Le bailleur ne peut s’y introduire sans accord. En cas d’intrusion, un constat du commissaire de justice constitue une preuve immédiatement utilisable.
3 mois (bail vide) ou 1 mois (bail meublé). En zone tendue (Bordeaux Métropole), le préavis est réduit à 1 mois. Perte d’emploi, mutation, raisons médicales permettent aussi d’obtenir un préavis réduit.
1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois si dégradations. Tout dépassement ouvre droit à des intérêts au taux légal majoré de 10 % par mois de retard.
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même après décision de justice. Des exceptions existent (relogement assuré, violence, bien occupé illicitement).
Gérer un impayé de loyer : la procédure pas à pas avec votre commissaire de justice
Relance amiable
Vérifiez la situation : difficulté ponctuelle ? Une relance téléphonique ou courrier simple peut suffire. Sans réponse sous 8 à 10 jours, mandatez votre Commissaire de justice immédiatement.
Commandement de payer signifié par le Commissaire de Justice
Le Commissaire de justice signifie au locataire, et au garant éventuel, un commandement visant la clause résolutoire. Cet acte fait courir le délai légal de 2 mois pour régularisation.
- Met en demeure formelle le locataire ET la caution
- Déclenche la clause résolutoire (délai 2 mois)
- Interrompt la prescription biennale
- Preuve incontestable de la créance
Assignation devant le Juge des contentieux de la protection
Le Commissaire de justice rédige et signifie l’assignation. Le juge peut prononcer en référé l’acquisition de la clause résolutoire, condamner au paiement et ordonner l’expulsion.
Signification du jugement + Commandement de quitter les lieux
Le Commissaire de justice signifie le jugement et délivre un commandement de quitter les lieux laissant un délai de 2 mois, sauf décision contraire du juge.
Expulsion avec le concours de la force publique
Si le locataire n’a pas quitté les lieux, le Commissaire de justice procède à l’expulsion avec la force publique (préfet). Il dresse un procès-verbal d’expulsion et gère les meubles laissés sur place.
Trêve hivernale (1er nov. – 31 mars) : aucune expulsion ne peut être exécutée pendant cette période. Anticipez vos procédures avant le 1er novembre pour récupérer le logement dès avril.
Baux, avenants & protocoles d’accord sécurisés
Bail d’habitation vide (Loi 89)
Encadré par la loi du 6 juillet 1989. Durée minimale 3 ans (bailleur personne physique). Le Commissaire de justice peut le rédiger par acte authentique pour lui conférer une force exécutoire immédiate.
- Vérifier la présence d’une clause résolutoire (impayé, assurance)
- Encadrement des loyers à Bordeaux Métropole depuis 2022
- Obligatoirement accompagné du DDT complet
- Notice d’information obligatoire annexée (décret 2015)
Bail meublé
Durée minimale 1 an (9 mois pour étudiant). Le logement doit comporter les équipements listés au décret du 31 juillet 2015. Préavis locataire réduit à 1 mois.
- Liste des 11 équipements obligatoires (décret 2015) à respecter
- Dépôt de garantie limité à 2 mois de loyer hors charges
- Inventaire contradictoire conseillé à chaque entrée/sortie
- Encadrement des loyers applicable à Bordeaux
Bail commercial (3-6-9)
Durée minimale 9 ans, résiliable par le locataire tous les 3 ans. Le Commissaire de justice joue un rôle clé dans la signification du congé et l’indemnité d’éviction.
- Congé à signifier 6 mois avant l’échéance triennale par CJ
- Droit au renouvellement du locataire sauf motif grave ou indemnité d’éviction
- Clause d’indexation sur l’ILC ou ILAT
- État des lieux obligatoire depuis la loi Pinel 2014
Bail professionnel
Réservé aux professions libérales. Durée minimale 6 ans. Très souple contractuellement : pas de droit au renouvellement automatique, pas d’indemnité d’éviction.
- Préavis de 6 mois minimum pour le locataire
- Aucun statut protecteur : pas d’indemnité d’éviction
- Prévoir une clause de révision explicite
- Non soumis au statut des baux commerciaux
Avenant au bail
Modification d’une clause existante (loyer, durée, travaux, sous-location autorisée…). L’avenant doit être signé des deux parties et peut être signifié par le Commissaire de Justice pour lui donner une date certaine.
- Ne peut pas contrevenir aux dispositions d’ordre public du bail initial
- Doit être signé des deux parties pour être valide
- Conseillé pour toute modification de loyer hors révision IRL
Protocole d’accord locatif
Acte négocié entre bailleur et locataire pour solder une dette locative, organiser un départ amiable ou convenir d’un échéancier. Signé ou rédigé par acte de Commissaire de justice, il est exécutoire.
- Préférer la rédaction par acte authentique pour la force exécutoire directe
- Préciser clairement le montant de la dette, les délais et les conséquences du non-respect
- Peut inclure une clause de départ volontaire avec date précise
Prévenir les litiges avant qu’ils ne naissent
La majorité des litiges locatifs auraient pu être évités. Voici le kit de prévention recommandé par votre Commissaire de justice en Gironde. Cochez les actions déjà réalisées.
Avant la signature du bail
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Vérifier la solvabilité du locataire Demandez les 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition et justificatif de domicile.
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Rédaction du bail Contacter votre Commissaire de justice pour une rédaction sécurisée.
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Insérer une clause résolutoire Elle permet la résiliation automatique du bail en cas d’impayé après commandement de payer du Commissaire de Justice (délai 2 mois).
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Obtenir et annexer le DDT complet DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, ERP : le dossier de diagnostic technique est obligatoire.
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Prendre une garantie (caution, GLI, Visale) Caution solidaire ou garantie loyers impayés (GLI) : deux leviers complémentaires à activer avant l’entrée.
À l’entrée dans les lieux
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Faire dresser l’état des lieux d’entrée par le Commissaire de Justice Un état des lieux contradictoire dressé par Commissaire de justice est opposable à toute contestation ultérieure.
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Vérifier l’attestation d’assurance habitation L’original ou copie certifiée doit être remis le jour de la signature du bail.
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Dresser l’inventaire du mobilier (bail meublé) Obligatoire pour justifier les retenues sur dépôt de garantie à la sortie.
Pendant la location
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Réclamer l’attestation d’assurance chaque année Sans attestation annuelle valide, vous pouvez souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer le coût.
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Appliquer la révision annuelle du loyer (IRL) Ne jamais laisser passer plusieurs années sans révision : les révisions non réclamées sont prescrites après 1 an.
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Agir dès le 1er impayé Mandatez le Commissaire de justice dès le 1er mois de retard.
À la sortie du locataire
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Faire dresser l’état des lieux de sortie par le Commissaire de Justice La comparaison avec l’état des lieux d’entrée dressé par le Commissaire de Justice est la preuve la plus solide pour retenir le dépôt de garantie.
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Respecter les délais de restitution du dépôt 1 mois si conforme, 2 mois si dégradations. Tout dépassement entraîne des intérêts majorés de 10 % par mois.
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Signifier le congé dans les délais légaux 6 mois (bail vide) ou 3 mois (bail meublé) avant l’échéance. La signification par CJ donne une date certaine.
FAQ — Rapports locatifs en Gironde
L’état des lieux est obligatoire pour tout bail d’habitation depuis la loi Alur 2014 (art. 3-2 loi 89). Son absence profite au locataire : le logement est présumé en bon état d’entrée. Confier l’état des lieux à un Commissaire de justice garantit son caractère incontestable devant les tribunaux.
Dès le premier mois d’impayé. Il n’y a pas de délai minimum à attendre. Plus vous agissez tôt, plus le montant de la dette est limité et plus les chances de recouvrement amiable sont élevées. Le commandement de payer doit être signifié par un Commissaire de justice pour produire ses effets juridiques.
Oui, si le commandement de payer lui a également été signifié par le Commissaire de justice. Pour une caution simple, il faut d’abord poursuivre le locataire. Pour une caution solidaire, le bailleur peut s’adresser directement et immédiatement à la caution dès le 1er impayé.
En moyenne 6 à 18 mois selon la complexité et la période (trêve hivernale). En simplifiant : 1 mois de commandement de payer + 2 mois de délai légal + 4-8 semaines d’audience + signification du jugement + commandement de quitter (2 mois) + exécution. Hors trêve hivernale, les délais peuvent être raccourcis si le juge refuse les délais.
Non, en règle générale. La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars. Aucune expulsion ne peut être exécutée, même si un jugement a été rendu. Exceptions : les squatteurs, les personnes relogées dans des conditions décentes, les cas de violence.
Depuis le 1er juillet 2022 (ordonnance du 2 juin 2016), les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire ont fusionné pour créer le commissaire de justice. Les missions restent identiques : signification des actes, recouvrement, expulsion, constat, état des lieux. Le titre change, les compétences et la force probante des actes demeurent.
Commissaire de justice en Gironde : Zone d’intervention
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